Blog

Jeżeli przed 9 lipca 2018 r. lub w ciągu ostatnich 6 lat nabyłeś od dewelopera lokal, to możliwe, że możesz dochodzić bezzasadnie pobranej należności za zawyżony metraż mieszkania. Wysokość tego roszczenia może wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych – zależy ona od wielkości zakupionego lokalu i ceny za metr kwadratowy, którą zapłaciłeś.

Co powinieneś wiedzieć?

Przy ustalaniu powierzchni użytkowej lokali nabywanych przez konsumentów zdarzało się, że wliczana była powierzchnia pod ścianami działowymi, tj. pod ścianami dzielącymi poszczególne pokoje i inne pomieszczenia. Taki zabieg jest dyskusyjny i może zostać uznany za niezgodny z przepisami prawa jako rażąco naruszający interesy konsumenta, a tym samym uzasadniający żądanie o zwrot części ceny za powierzchnię mieszkania pod ścianami.

Nabywając mieszkanie o określonej powierzchni i płacąc za taką powierzchnię kupujący otrzymuje bowiem do użytkowania faktycznie mniejsze mieszkanie – pozostała część to powierzchnia pod ścianami, z której w rzeczywistości nie można korzystać, chyba że przeprowadzi się dodatkowe prace budowlane polegające na demontażu tych ścian lub ich części.

Przedmiotowe ściany są zazwyczaj murowane i otynkowane, dlatego nie można ich nazwać łatwo demontowanymi. Ich usunięcie wymaga przeprowadzenia prac wyburzeniowych, po których niemożliwym jest zasadniczo ich powtórne użycie. Gdyby były to ściany możliwe do przesuwania lub łatwej zmiany usytuowania, to można byłoby mówić o tym, że konsument może korzystać z powierzchni pod nimi a tak nie jest w przypadku murowanych ścian. Poza tym demontaż tych ścian jest często niemożliwy bez istotnej zmiany instalacji lokalu, gdyż w ścianach tych przebiegać może np. instalacja elektryczna, przewody telewizyjne czy internetowe – demontaż samych ścian spowodowałby, że część nieruchomości pozbawiona zostałaby tych instalacji, w tym np. źródeł energii elektrycznej, a konieczne byłoby wykonanie prac modernizacyjnych tych instalacji mające na celu umiejscowienie kabli w innych miejscach.

W istocie więc powierzchnia pod ścianami działowymi powinna być uznawana za powierzchnię nieużytkową, gdyż zasadniczo nie jest wykorzystywana. Istnienie ścian działowych przy określaniu przedmiotu umowy deweloperskiej czy sprzedaży ma przy tym istotne znaczenie i jest konieczne z tego względu, że bez nich nie udałoby się oddać do użytkowania lokalu opisanego w umowie deweloperskiej i wydać go, a w szczególności nie byłby to lokal z określoną w umowie liczbą pomieszczeń. Wszak wskutek takiego demontażu mieszkanie straciłoby swoje cechy, które były objęte projektem i umową – w przypadku bowiem demontażu jednej, kilku lub wszystkich ścian nie mielibyśmy już do czynienia np. z 2, 3 czy 4 pokojowym lokalem tylko lokalem z odpowiednio z mniejszą ilością pomieszczeń. Ściany działowe mimo że można je wyburzyć, to mają stały charakter i decydują o specyfikacji lokalu, bez którego ten nie istniałby w takiej formie, w jakiej określa go umowa deweloperska czy wyodrębniająca własność. Ścianki te wydzielają bowiem poszczególne pomieszczenia i decydują o tym, że mamy do czynienia z mieszkaniem o określonej liczbie pomieszczeń, a nie lokalem z jednym pomieszczeniem.

Analizowana kwestia nie jest jednoznaczna i można spotkać się z odmiennym poglądami, odmawiającymi uznania roszczeń konsumentów, co będzie wymagało ukształtowania się orzecznictwa sądowego.

Do podobnych wniosków doszedł jednak w ostatnim czasie Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w wyroku z dnia 24 kwietnia 2024 r. w sprawie IV Ca 1735/23, w którym niekorzystny dla konsumentów wyrok Sądu I instancji został zmieniony, a na rzecz nabywców nieruchomości zasądzone zostało świadczenie z tytułu różnicy w cenie za zawyżony metraż.

W uzasadnieniu tego orzeczenia czytamy m.in.:

Kwestią, która wymagała w sprawie rozstrzygnięcia, jest natomiast to czy powierzchnia znajdująca się pod wewnętrznymi ścianami działowymi spełnia kryteria niezbędne aby zaliczyć ją do powierzchni użytkowej.

W ocenie Sądu Okręgowego na tak postawione pytanie odpowiedź jest negatywna, a odmienne stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku narusza § 11 ust. 2 pkt 2 lit. a w zw. z § 8 ust. 2 pkt 9 rozporządzenia z 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego i w zw. z § 9 załącznika do tegoż rozporządzenia. (…)

Norma PN-ISO 9836: 1997 operuje pojęciem powierzchni całkowitej kondygnacji (5.1.3), na którą składają się: powierzchnia kondygnacji netto (5.1.5.) i powierzchnia zajęta przez konstrukcję (5.1.6.). Punkt 5.1.7.1. normy definiuje z kolei powierzchnię użytkową jako tę część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku, zaś w jej pkt 5.1.6.1 – powierzchnię konstrukcji, jako część powierzchni całkowitej, która utworzona jest przez elementy zamykające (np. ściany nośne zewnętrzne i wewnętrzne) oraz powierzchnie słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych itp. oraz powierzchnie przez które nie można przejść. Ponadto, w myśl pkt 5.1.5.3. normy do powierzchni kondygnacji netto wlicza się także elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe, rury i kanały. W powołanych wyżej postanowieniach normy mowa jest zatem o ścianach działowych, wliczanych do powierzchni konstrukcji, oraz ściankach działowych, które stanowią element powierzchni kondygnacji netto. Zdaniem Sądu Okręgowego fakt ich rozróżnienia i odmiennego nazwania wskazuje, że nie są to pojęcia tożsame i nie powinny być używane zamiennie (mimo braku ich definicji). Pozwany w toku całego postępowania lansował tezę, że ściany oddzielające poszczególne pomieszczenia w lokalu powodów są ściankami działowymi, zaś ściany działowe wydzielają lokal w obrębie budynku. Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić i to nie tylko dlatego, że pomija opisane wcześniej rozróżnienie pomiędzy ścianami nośnymi wewnętrznymi i zewnętrznymi oraz ścianami działowymi. Jest ono nieprawidłowe przede wszystkim z tego względu, że strona pozwana mylnie kwalifikuje ściany wewnętrzne w lokalu powodów niestanowiące ścian nośnych jako nadające się do demontażu. (…)

Mimo braku osobnego wymienienia demontażu w art. 3 pkt 7 prawa budowlanego (…), określającego jakie prace zalicza się do robót budowlanych, nie można uznać, że jest on tożsamy z rozbiórką, o której mowa w tym przepisie. Fakt, że rozbiórka obiektu budowlanego może niekiedy obejmować demontaż części jego struktury celem jej ponownego wykorzystania (przeciwnie zatem niż wywodzą powodowie, nie są to pojęcia rozłączne), oznacza jedynie tyle, że jest pojęciem szerszym od demontażu i obejmuje także (a być może przede wszystkim) prowadzenie robót ściśle wyburzeniowych. Polegają one nie tylko na rozebraniu ściany, ale również doprowadzenie miejsc jej mocowania do ścian prostopadłych i sufitu, a także posadowienia na stropie, do właściwego stanu technicznego. Nie jest też możliwe ponowne użycie wszystkich usuniętych elementów budowlanych. Istotą demontażu w potocznym ujęciu (a wobec braku definicji legalnej innego trudno nawet poszukiwać) jest natomiast rozłożenie określonego urządzenia na części w taki sposób aby można było ich użyć ponownie – a więc ponownie je zamontować. Usunięcie murowanej ściany działowej wymogu tego nie spełnia, albowiem w praktyce polega na jej wyburzeniu.

(…) użyte w Polskiej Normy PN-ISO 9836: 1997 sformułowanie „elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe” oznacza raczej lekkie przegrody wewnętrzne typu przepierzenia, np. szklane, harmonijkowe lub w formie rolet, które można w każdej chwili, bez ich uszkodzenia, zdemontować i ustawić w innym miejscu w taki sposób, aby móc reorganizować większą otwartą przestrzeń w zależności od zmieniających się w czasie potrzeb, np. przestrzeń biurową na danej kondygnacji na potrzeby różnych działów danego przedsiębiorstwa lub przestrzeń hali targowej w celu jej podziału na boksy. Do pozwu został dołączony wydruk wyników wyszukiwania wyrażenia „demountable partitions”(k. 142 – 146), który wskazuje, że produkty takie występują na rynku i z powodzeniem mogą służyć do tworzenia demontowalnych przegród w pomieszczeniu, co stanowi ich cechę zasadniczo odmienną od murowanych ścian działowych.(…)

Poczynione wyżej rozważania prowadzą do wniosku, że powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrze w lokalu mieszkalnym, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do powierzchni użytkowej tego lokalu. Takie rozumowanie przeczyłoby również definicji powierzchni użytkowej zawartej w pkt 5.1.7.1 normy, zgodnie z którą jest to część powierzchni kondygnacji netto, odpowiadająca celom i przeznaczeniu budynku. Dla budynku o przeznaczeniu mieszkalnym jest to wyłącznie powierzchnia umożliwiająca zamieszkiwanie (spanie, pobyt) lub inne czynności pomocnicze (przygotowywanie posiłków, utrzymywanie higieny osobistej, przechowywanie ubrań, przedmiotów oraz żywności), które to czynności – co oczywiste – nie mogą być wykonywane na przestrzeni zajętej przez ściany działowe. (…)

W dalszej kolejności Sąd Okręgowy zważył, że wbrew poglądowi wyrażonemu w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku analizowane postanowienia umowne określają główne świadczenia stron w rozumieniu art. 385 § 1 zd. 2 kc. (…) Przepis art. 536 § 1 kc (…) stanowi, że cenę można określić przez wskazanie podstaw do jej ustalenia – i to także wówczas gdy w umowie została ona wyrażona jednocześnie określoną kwotą. Cena sprzedaży lokalu powodów została wymieniona w § 1 ust. 16 pkt a umowy deweloperskiej zarówno jako globalna kwota brutto, jak też jako cena za 1 m lokalu. W umowie tej została ponadto podana projektowana powierzchnia użytkowa lokalu (§ 1 ust. 14), przy czym w jej § 4 ust. 7 wskazano, że ostatecznie zostanie ona ustalona w obmiarze powykonawczym. Sposób jej liczenia, który został wskazany w § 5 ust. 2 umowy, niewątpliwie odnosi się do jednego z dwóch elementów składowych koniecznych do ustalenia ceny w sposób wynikowy. Odmiennie natomiast niż wywodzą skarżący, postanowienie to nie mówi nic o wzajemnych rozliczeniach pomiędzy stronami, gdyż zostały one określone w § 4 ust. 7 umowy. (…)

Ocena niedozwolonego charakteru kwestionowanego postanowienia umownego była jednak była możliwa z uwagi na sformułowanie go w sposób niejednoznaczny. Nie można przyjąć, że zostało ono wyrażone prostym i zrozumiałym językiem. W płaszczyźnie językowej, gramatycznej, robi wrażenie jasnego i klarownego, objaśniającego ewentualne wątpliwości mogące powstać na tle ustalenia powierzchni użytkowej lokalu, ale już bliższa analiza jego treści nakazuje przyjąć wniosek przeciwny. Postanowienie to jawi się wówczas jako wewnętrznie sprzeczne. Z jednej strony bowiem pozwany odwołuje się w nim do sposobu obliczenia powierzchni użytkowej lokalu na podstawie normy PN-ISO 9836 : oraz w nawiązaniu do ówcześnie obowiązującego rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a z drugiej wyjaśnia – niezgodnie z powyższą normą i rozporządzeniem – że do powierzchni tej wlicza się m. in. powierzchnie zajęte przez ścianki działowe niebędące elementem konstrukcji i niezawierające szachtów instalacyjnych. Jest to dość jaskrawy przykład niejednoznaczności kwestionowanego § 5 ust. 2 umowy. Zdaniem Sądu Okręgowego przeciętny, dostateczne świadomy, rozważny konsument, nawet mający wykształcenie prawnicze, bez szczegółowego omówienia sposobu obliczenia powierzchni użytkowej nabywanego lokalu nie był w stanie stwierdzić za jaką jego powierzchnię powinien – zgodnie z prawem – zapłacić. Zrozumienie przedmiotowej kwestii było o tyle trudniejsze, że Polskie Normy nie są aktami powszechnie dostępnymi, a dostęp do ich treści wymaga zakupu licencji w sklepie Polskiego Komitetu Normalizacyjnego (zob. art. 5 ust. 5 ustawy o normalizacji). Trudno więc w tym zakresie czynić jakiekolwiek zarzuty powodowi, który działał w zaufaniu do pozwanego, będącego przecież deweloperem o uznanej renomie. (…)

W ocenie Sądu Okręgowego wskazane wyżej postanowienie umowy określające sposób liczenia powierzchni użytkowej kształtuje obowiązek powodów zapłaty ceny w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Na skutek klauzuli zawartej w § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej pozwany przyznał sobie prawo do jednostronnego zawyżenia świadczenia należnego mu od powodów na skutek bezprawnego zwiększenia powierzchni użytkowej lokalu stanowiącej podstawę do ustalenia jego ceny. O sprzeczności klauzuli umownej z dobrymi obyczajami świadczy również wykorzystanie przez pozwanego swojej przewagi w zakresie fachowej wiedzy w dziedzinie budownictwa i norm, które mają zastosowanie w procesie budowlanym. Pozwany wprowadził powodów w błąd co do obowiązującego sposobu określenia powierzchni użytkowej lokalu, wykorzystując ich brak rozeznania w tej materii. Gdyby rzeczywiście zamierzał jedynie wyjaśnić powodom zasady, na jakich owo wyliczenie powierzchni się odbywa, powołałby je w § 5 ust. 2 umowy, choćby w formie skróconej, zamiast dodania tam wyłącznie sprzecznego z Polską Normą i powołanym wyżej rozporządzeniem „objaśnienia” dotyczącego powierzchni zajętej przez ściany (ścianki) działowe niebędące elementem konstrukcji i niezawierające szachtów instalacyjnych (w dodatku kwalifikującego je jako elementy nadające się do demontażu). (…)

Na gruncie ustalonego stanu faktycznego należy stwierdzić, że § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej rażąco narusza interesy powodów. Prowadzi bowiem do bezpodstawnego zawyżenia ceny lokalu o kwotę stanowiącą 4,32 % jego ceny określonej w umowie (…) Kwestionowane postanowienia umowne w znaczący sposób odbiegały zatem od uczciwego sposobu ukształtowania praw i obowiązków stron umowy, co świadczy o rażącym naruszeniu interesów powodów jako konsumentów – w tym wypadku interesów o charakterze ekonomicznym. Na zaprezentowaną wyżej ocenę nie wpływa akcentowana przez pozwanego okoliczność, że powodowie byli informowani o możliwości powstania różnicy pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej i otrzymali zwrot części ceny na skutek zaistnienia tej różnicy. Pozwany cały czas miał bowiem na względzie różnice w powierzchni użytkowej obliczonej z uwzględnieniem powierzchni zajętej przez murowane ściany działowe. W tym stanie rzeczy § 5 ust. 2 umowy deweloperskiej nie wiąże powodów w myśl art. 385 § 1 kc (…), zaś wobec brzmienia § 2 powołanego przepisu strony pozostają związane umową w pozostałym zakresie. (…)

Poczynione wyżej rozważania prowadzą do wniosku, że roszczenie powodów znajduje uzasadnienie w przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu. Ich świadczenie odpowiadające różnicy pomiędzy ceną obliczoną według przyjętej przez pozwanego powierzchni użytkowej lokalu i ceną obliczoną według powierzchni ustalonej zgodnie z Polską Normą PN-ISO 9836: 1997 miało charakter nienależny. Zostało bowiem spełnione w wykonaniu czynności prawnej, która okazała się w tej części nieważna (art. 410 § 2 kc) (…). Z mocy art. 410 § 1 kc (…) sytuacja taka stanowi szczególny przypadek bezpodstawnego wzbogacenia, gdzie uzyskanie korzyści następuje przez zachowanie zubożonego mające charakter świadczenia. Tym samym pozwany w myśl art. 405 kc (…) jest zobowiązany zwrócić pozwanym wspomnianą wyżej różnicę w cenie.

Mimo więc, że omawiany problem nie jest jednoznaczny, to w zależności od stanu faktycznego i dokonanej przez Sąd oceny prawnej, nabywca lokalu mieszkalnego może być uprawniony do żądania zwrotu części ceny za powierzchnię pod ściankami. Można bowiem kwestionować postanowienia umowy uwzględniające powierzchnię pod ściankami jako sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interesy konsumenta.

Jak możemy Ci pomóc?

Jeżeli przed 9 lipca 2018 r. lub w ciągu ostatni 6 lat zawierałeś umowę z deweloperem dotyczącą zakupu mieszkania, to pomożemy Ci zweryfikować, czy w Twoim przypadku doszło do uwzględnienia powierzchni pod ściankami działowymi i czy możesz dochodzić zwrotu części ceny. Jeżeli jesteś zainteresowany to skontaktuj się z nami – wstępna analiza jest bezpłatna. Po niej zarekomendujemy Ci możliwe rozwiązania prawne w celu ewentualnego dochodzenia Twoich praw a jeśli to będzie konieczne, to pomożemy Ci w reprezentacji przed sądem.